{"id":82,"date":"2020-01-27T10:00:49","date_gmt":"2020-01-27T09:00:49","guid":{"rendered":"http:\/\/www.basicgrup.com\/blog\/?p=82"},"modified":"2020-01-27T09:49:59","modified_gmt":"2020-01-27T08:49:59","slug":"dgrn20dic2019leycontratoscreditoinmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.basicgrup.com\/blog\/dgrn20dic2019leycontratoscreditoinmobiliario\/","title":{"rendered":"Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y Notariado de 20 diciembre 2019, sobre la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"769\" src=\"http:\/\/www.basicgrup.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/01\/lcci-3-1024x769.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-86\" srcset=\"https:\/\/www.basicgrup.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/01\/lcci-3-1024x769.jpg 1024w, https:\/\/www.basicgrup.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/01\/lcci-3-300x225.jpg 300w, https:\/\/www.basicgrup.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/01\/lcci-3-768x577.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>En junio de 2019 entr\u00f3 en vigor la Ley 5\/2019 de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario que traspone la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y Consejo. Esta Ley que tiene como finalidad potenciar la seguridad jur\u00eddica, la transparencia y la comprensi\u00f3n de los contratos y cl\u00e1usulas de cr\u00e9ditos inmobiliario ha venido suscitando grandes dudas sobre su aplicaci\u00f3n, extensi\u00f3n e interpretaci\u00f3n. La Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado (DGRN) del 20 de diciembre de 2019 resuelve varias dudas relacionadas con su aplicaci\u00f3n y que a continuaci\u00f3n se van a destacar los aspectos m\u00e1s relevantes:<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>Acta previa de informaci\u00f3n <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Respecto a el acta previa de informaci\u00f3n otorgada por el Notario previamente a la autorizaci\u00f3n de escritura p\u00fablica se delimita a determinados supuestos. Para que se considere dicha acta un requisito, siendo de aplicaci\u00f3n la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario, ser\u00e1 necesario que: <\/p>\n\n\n\n<ul><li>El cr\u00e9dito inmobiliario tenga como finalidad adquirir o conservar los derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir. <\/li><li>La persona a quien se otorga el cr\u00e9dito es una persona f\u00edsica que tiene la posici\u00f3n de consumidora prestataria, fiadora o garante. <\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>En este supuesto, junto con los casos en el pr\u00e9stamo sea hipotecario o personal con la finalidad de pagar todo o parte del precio de compra, verificar los pagos para levantar un embargo o posibilitar la conservaci\u00f3n, la entidad financiera tendr\u00e1 que cumplir con la obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n en materia de transparencia, limitaciones del clausulado, an\u00e1lisis de solvencia\u2026 y el acta notarial previa a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo se deber\u00e1 limitar al contenido de las operaciones relacionadas con el pr\u00e9stamo. El notario no autorizar\u00e1 la escritura p\u00fablica si no se ha otorgado el acta antes y tiene el deber de asesorar a la persona f\u00edsica.  <\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>Situaciones mixtas de personas f\u00edsicas y personas jur\u00eddicas <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La Ley 5\/2019 no ser\u00e1 aplicable a personas jur\u00eddicas aunque tengan condici\u00f3n de consumidor, con excepci\u00f3n de las cooperativas de viviendas cuando los socios sean personas f\u00edsicas y se produzca una subrogaci\u00f3n en el pr\u00e9stamo por parte de los socios. Por lo tanto, el Notario no tendr\u00e1 el deber de asesoramiento e informaci\u00f3n y el control notarial que se requiere cuando las personas f\u00edsicas se encuentran en la posici\u00f3n de consumidor.  <\/p>\n\n\n\n<p>Cuando la parte prestataria sea una persona jur\u00eddica y el fiador o hipotecante no deudor sea una persona jur\u00eddica, s\u00ed que ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario y el deber de informaci\u00f3n alcanzar\u00e1 a la totalidad del clausulado del cr\u00e9dito.  <\/p>\n\n\n\n<p>En el caso que la persona f\u00edsica tenga la condici\u00f3n de garante, en el asesoramiento notarial se detallar\u00e1n con claridad las diferencias entre las condiciones del pr\u00e9stamo y de la garant\u00eda. Asimismo, la persona f\u00edsica garante tiene la posibilidad de anticipar la cancelaci\u00f3n del pr\u00e9stamo sin que le sean oponibles las excepciones o cargas que haya pactado el prestatario y sean distintos a la regulaci\u00f3n de la Ley 5\/2019. <\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>Supuestos de subrogaci\u00f3n activa entre acreedores y pasiva no empresarial y novaci\u00f3n <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>A) <span style=\"text-decoration: underline;\">Situaciones en que el empresario act\u00faa como transmite <\/span><\/p>\n\n\n\n<p>En este supuesto ser\u00e1 de plena aplicaci\u00f3n la Ley de Contrato de Cr\u00e9dito Inmobiliario. Se deber\u00e1n cumplir unas formalidades determinadas cuando se produzca la subrogaci\u00f3n con una persona f\u00edsica con los objetivos de (i) asegurar que el adquiriente sea informado sobre las condiciones del pr\u00e9stamo, (ii) permitir que la entidad financiera acreedora eval\u00fae la solvencia del deudor subrogado y (iii) permitir que el adquiriente valore las condiciones ofrecidas. <\/p>\n\n\n\n<p>El cumplimiento de la ley es independiente a si se produce o no un pacto de novaci\u00f3n modificativa de las condiciones del pr\u00e9stamo ya que la informaci\u00f3n que se debe dar es todo el contenido del pr\u00e9stamo.  <\/p>\n\n\n\n<p>B) <span style=\"text-decoration: underline;\">Caso de acuerdo entre el vendedor y el comprador sin participaci\u00f3n del acreedor <\/span><\/p>\n\n\n\n<p>Cuando estamos ante este tipo de acuerdo, no se deben cumplir las obligaciones de informaci\u00f3n previa y otorgamiento de un acta de transparencia debido a que es un tercero que no ha intervenido en la negociaci\u00f3n, el acreedor no consiente ni aprueba tal acuerdo.  Si posteriormente el acreedor acepta de forma expresa la subrogaci\u00f3n pasiva, se producir\u00e1 un acto unilateral al margen del contrato previo.  <\/p>\n\n\n\n<p>Por lo contrario, quien adquiere la posici\u00f3n de deudor s\u00ed que debe recibir toda la informaci\u00f3n sobre el pr\u00e9stamo y sus condiciones para as\u00ed poder ejercer sus derechos, cumplir con las obligaciones y defensar sus intereses. <\/p>\n\n\n\n<p>C) <span style=\"text-decoration: underline;\">Subrogaci\u00f3n pasiva entre particulares (el empresario no es el transmitente) y concurre el acreedor prestando consentimiento <\/span><\/p>\n\n\n\n<p>La Ley 5\/2019 se aplicar\u00e1 y por lo tanto, habr\u00e1 la obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n y se deber\u00e1 firmar el acta notarial de transparencia previa. <\/p>\n\n\n\n<p>D) <span style=\"text-decoration: underline;\">Novaci\u00f3n del pr\u00e9stamo <\/span><\/p>\n\n\n\n<p>La obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n y el acta de informaci\u00f3n notarial depender\u00e1n del alcance de las modificaciones del contrato de pr\u00e9stamo, solo deber\u00e1 ser sobre las cl\u00e1usulas objeto de modificaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n<p>E) <span style=\"text-decoration: underline;\">Subrogaci\u00f3n activa<\/span><\/p>\n\n\n\n<p> No estaremos ante las formalidades exigidas por la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario en la medida en que no se modifique la posici\u00f3n del acreedor. <\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><strong>Pr\u00e9stamos a empleados <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En algunas ocasiones, los empleados reciben prestamos de sus empleadores en virtud del convenio colectivo del sector o de la pol\u00edtica social o laboral de la empresa. Ante este tipo de contratos hay dos supuestos que cabe destacar en los que s\u00ed que ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n la Ley 5\/2019: <\/p>\n\n\n\n<ul><li>Cuando el c\u00f3nyuge o pareja de hecho (debidamente acreditada) act\u00fae como garante o fiador.&nbsp; <\/li><li>Cuando en el pr\u00e9stamo se pacte que las condiciones privadas dejaran de aplicarse en caso de que se deje de ser empleado, entonces el contrato estar\u00e1 sujeto a las condiciones o limitaciones de la ley pero no al acta previa de transparencia. <\/li><\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p> <strong>La escritura de pr\u00e9stamo y la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN) <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En la escritura de otorgamiento del pr\u00e9stamo, el notario deber\u00e1 hacer constar la inexistencia de discrepancias entre la oferta vinculante y las cl\u00e1usulas de la escritura notarial. El notario estar\u00e1 obligado a denegar la autorizaci\u00f3n de la escritura si (i) no se han cumplido correctamente las formalidades informativas previstas legalmente que garantizan la transparencia material de la operaci\u00f3n y (ii) la FEIN no corresponde al pr\u00e9stamo por diferir en algunas condiciones financieras. Cuando en el pr\u00e9stamo se pacte que las condiciones privadas dejaran de aplicarse en caso de que se deje de ser empleado, entonces el contrato estar\u00e1 sujeto a las condiciones o limitaciones de la ley pero no al acta previa de transparencia. <\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:36px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>DEPARTAMENTO LEGAL <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En junio de 2019 entr\u00f3 en vigor la Ley 5\/2019 de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario que traspone la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y Consejo. Esta Ley que tiene como finalidad potenciar la seguridad jur\u00eddica, la transparencia y la comprensi\u00f3n de los contratos y cl\u00e1usulas de cr\u00e9ditos inmobiliario ha venido suscitando grandes dudas sobre su aplicaci\u00f3n, extensi\u00f3n e interpretaci\u00f3n. La Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado (DGRN) del 20 de diciembre de 2019 resuelve varias dudas relacionadas con su aplicaci\u00f3n y que a continuaci\u00f3n se van a destacar los aspectos m\u00e1s relevantes: Acta previa de informaci\u00f3n Respecto a el acta previa de informaci\u00f3n otorgada por el Notario previamente a la autorizaci\u00f3n de escritura p\u00fablica se delimita a determinados supuestos. Para que se considere dicha acta un requisito, siendo de aplicaci\u00f3n la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario, ser\u00e1 necesario que: El cr\u00e9dito inmobiliario tenga como finalidad adquirir o conservar los derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir. La persona a quien se otorga el cr\u00e9dito es una persona f\u00edsica que tiene la posici\u00f3n de consumidora prestataria, fiadora o garante. 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