Amb la configuració legal vigent, només els contribuents en l’Impost sobre la Renda de no Residents (IRNR) que siguin residents en un altre Estat membre de la Unió Europea poden deduir-se les despeses vinculades a l’arrendament d’immobles situats a Espanya (article 24.6 de la Llei de l’IRNR). Això provoca que les inversions immobiliàries a l’estat espanyol siguin molt menys atractives per a la resta de contribuents que resideixin fora de la UE i de l’EEE, que han de tributar a l’impost sobre els ingressos obtinguts, a un tipus fix del 24%.

No obstant això, el passat 28 de juliol de 2025 es va dictar la sentència de l’Audiència Nacional, recurs núm. 636/2021, segons la qual tots els contribuents no residents, tant dins com fora de la UE i l’EEE, tenen dret a deduir les despeses corresponents a l’hora de determinar el rendiment net del lloguer dels immobles dels quals siguin titulars a Espanya. L’Audiència Nacional basa el seu pronunciament en l’article 63 del Tractat de Funcionament de la Unió Europea, segons el qual, queda prohibida qualsevol restricció als moviments de capital entre Estats Membres i països tercers, incloses les restriccions a inversions immobiliàries.

Si bé les sentències de l’Audiència Nacional no conformen jurisprudència consolidada, com sí ho farien les dictades pel Tribunal Suprem, i per tant, no vinculen directament a l’Administració Tributària, és un primer pas molt important per admetre la deducció de despeses a tots els contribuents de l’IRNR, sense que existeixi un tracte discriminatori pels residents de països situats fora de la UE i de l’EEE.

Aquesta sentència de l’Audiència Nacional era recurrible en cassació davant del Tribunal Suprem i, per tant, el tractament fiscal d’aquestes rendes en l’IRNR no hauria de considerar-se una qüestió pacífica fins que hi hagi una sentència dictada pel Tribunal Suprem.

En aquest sentit, recordem que l’article 64.1 del Tractat de Funcionament de la Unió Europea preveu una excepció a la prohibició d’establir restriccions als moviments de capital, que es coneix com a clàusula standstill (que es podria traduir en aquest context com a “deixar-ho tal i com estava”), i permet mantenir certes restriccions a tercers països, si aquestes existien abans del 31/12/1993, respecte els moviments de capitals “que suposin inversions directes, incloses les immobiliàries, l’establiment, la prestació de serveis financers o l’admissió de valors als mercats de capitals”.

En el cas espanyol, l’article 18 de la Llei de l’IRPF vigent abans del 31/12/1993 (la Llei 18/1991, de 6 de juny) ja contemplava la prohibició de la deducció de despeses per part de persones físiques no residents.

Per tant, en cas que la controvèrsia arribi al Tribunal Suprem, existeix la possibilitat que el Tribunal plantegi una qüestió prejudicial al Tribunal de Justícia de la Unió Europea abans de pronunciar-se, i el que presumiblement hauria de resoldre el tribunal europeu és si aquestes inversions immobiliàries conformen una “inversió directa” als efectes de l’art. 64.1 del TFUE, la qual cosa podria ser un impediment per consolidar el criteri de la sentència de l’Audiència Nacional i mantenir les restriccions existents als residents de països de fora de la UE i de l’EEE.

En definitiva, aquesta sentència de l’Audiència Nacional és un primer pas molt rellevant per admetre la deducció de despeses en l’arrendament d’immobles situats a Espanya pels contribuents no residents, tant dins com fora de la UE i l’EEE, si bé encara no hi ha una seguretat jurídica absoluta per poder-ho fer.

Si tenen dubtes sobre com pot afectar la sentència de l’Audiència Nacional a la seva situació, no dubti en contactar amb els nostres professionals del Departament Fiscal Tributari.

  • Marta de Pedro Medina
  • Ana Mª Eustaquio Félix
  • Joan Farrés López

Departament de Fiscal-Tributari (àrea Legal) de BàsicGRUP – info@basicgrup.com

A Barcelona/Ciutadella de Menorca, 07 de gener de 2026.