En junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario que traspone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y Consejo. Esta Ley que tiene como finalidad potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos y cláusulas de créditos inmobiliario ha venido suscitando grandes dudas sobre su aplicación, extensión e interpretación. La Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) del 20 de diciembre de 2019 resuelve varias dudas relacionadas con su aplicación y que a continuación se van a destacar los aspectos más relevantes:

Acta previa de información

Respecto a el acta previa de información otorgada por el Notario previamente a la autorización de escritura pública se delimita a determinados supuestos. Para que se considere dicha acta un requisito, siendo de aplicación la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, será necesario que:

  • El crédito inmobiliario tenga como finalidad adquirir o conservar los derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir.
  • La persona a quien se otorga el crédito es una persona física que tiene la posición de consumidora prestataria, fiadora o garante.

En este supuesto, junto con los casos en el préstamo sea hipotecario o personal con la finalidad de pagar todo o parte del precio de compra, verificar los pagos para levantar un embargo o posibilitar la conservación, la entidad financiera tendrá que cumplir con la obligación de información en materia de transparencia, limitaciones del clausulado, análisis de solvencia… y el acta notarial previa a la formalización del préstamo se deberá limitar al contenido de las operaciones relacionadas con el préstamo. El notario no autorizará la escritura pública si no se ha otorgado el acta antes y tiene el deber de asesorar a la persona física.

Situaciones mixtas de personas físicas y personas jurídicas

La Ley 5/2019 no será aplicable a personas jurídicas aunque tengan condición de consumidor, con excepción de las cooperativas de viviendas cuando los socios sean personas físicas y se produzca una subrogación en el préstamo por parte de los socios. Por lo tanto, el Notario no tendrá el deber de asesoramiento e información y el control notarial que se requiere cuando las personas físicas se encuentran en la posición de consumidor.

Cuando la parte prestataria sea una persona jurídica y el fiador o hipotecante no deudor sea una persona jurídica, sí que será de aplicación la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y el deber de información alcanzará a la totalidad del clausulado del crédito.

En el caso que la persona física tenga la condición de garante, en el asesoramiento notarial se detallarán con claridad las diferencias entre las condiciones del préstamo y de la garantía. Asimismo, la persona física garante tiene la posibilidad de anticipar la cancelación del préstamo sin que le sean oponibles las excepciones o cargas que haya pactado el prestatario y sean distintos a la regulación de la Ley 5/2019.

Supuestos de subrogación activa entre acreedores y pasiva no empresarial y novación

A) Situaciones en que el empresario actúa como transmite

En este supuesto será de plena aplicación la Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario. Se deberán cumplir unas formalidades determinadas cuando se produzca la subrogación con una persona física con los objetivos de (i) asegurar que el adquiriente sea informado sobre las condiciones del préstamo, (ii) permitir que la entidad financiera acreedora evalúe la solvencia del deudor subrogado y (iii) permitir que el adquiriente valore las condiciones ofrecidas.

El cumplimiento de la ley es independiente a si se produce o no un pacto de novación modificativa de las condiciones del préstamo ya que la información que se debe dar es todo el contenido del préstamo.

B) Caso de acuerdo entre el vendedor y el comprador sin participación del acreedor

Cuando estamos ante este tipo de acuerdo, no se deben cumplir las obligaciones de información previa y otorgamiento de un acta de transparencia debido a que es un tercero que no ha intervenido en la negociación, el acreedor no consiente ni aprueba tal acuerdo. Si posteriormente el acreedor acepta de forma expresa la subrogación pasiva, se producirá un acto unilateral al margen del contrato previo.

Por lo contrario, quien adquiere la posición de deudor sí que debe recibir toda la información sobre el préstamo y sus condiciones para así poder ejercer sus derechos, cumplir con las obligaciones y defensar sus intereses.

C) Subrogación pasiva entre particulares (el empresario no es el transmitente) y concurre el acreedor prestando consentimiento

La Ley 5/2019 se aplicará y por lo tanto, habrá la obligación de información y se deberá firmar el acta notarial de transparencia previa.

D) Novación del préstamo

La obligación de información y el acta de información notarial dependerán del alcance de las modificaciones del contrato de préstamo, solo deberá ser sobre las cláusulas objeto de modificación.

E) Subrogación activa

No estaremos ante las formalidades exigidas por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en la medida en que no se modifique la posición del acreedor.

Préstamos a empleados

En algunas ocasiones, los empleados reciben prestamos de sus empleadores en virtud del convenio colectivo del sector o de la política social o laboral de la empresa. Ante este tipo de contratos hay dos supuestos que cabe destacar en los que sí que será de aplicación la Ley 5/2019:

  • Cuando el cónyuge o pareja de hecho (debidamente acreditada) actúe como garante o fiador. 
  • Cuando en el préstamo se pacte que las condiciones privadas dejaran de aplicarse en caso de que se deje de ser empleado, entonces el contrato estará sujeto a las condiciones o limitaciones de la ley pero no al acta previa de transparencia.

La escritura de préstamo y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

En la escritura de otorgamiento del préstamo, el notario deberá hacer constar la inexistencia de discrepancias entre la oferta vinculante y las cláusulas de la escritura notarial. El notario estará obligado a denegar la autorización de la escritura si (i) no se han cumplido correctamente las formalidades informativas previstas legalmente que garantizan la transparencia material de la operación y (ii) la FEIN no corresponde al préstamo por diferir en algunas condiciones financieras. Cuando en el préstamo se pacte que las condiciones privadas dejaran de aplicarse en caso de que se deje de ser empleado, entonces el contrato estará sujeto a las condiciones o limitaciones de la ley pero no al acta previa de transparencia.

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